Mietkaufwohnung – kaufen oder weiter mieten?
Anhand einer Musterwohnung in Graz-Andritz, welche im Jahre 1997 bezogen wurde, wollen wir Ihnen erläutern, wie eine Eigentumsbegründung aussehen kann:
Gegenständliche Wohnung umfasst eine Wohnnutzfläche von ca. 80 Quadratmeter, der Wohnung ist ein Tiefgaragenplatz fix zugeordnet.
Nach 10 Jahren ab Erstbezug, also 2007 war es nun erstmals möglich ein entsprechendes Anbot gemäß den Bestimmungen der §§ 15 b ff des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und gemäß dem in unserem Bundesland verbindlichen Berechnungsschema zum Kauf der Wohnung zu legen.
An das Anbot sind wir 6 Monate ab Legung gebunden – nachstehender Tabelle können Sie die tatsächlichen Herstellungskosten laut Endabrechnung sowie die Fixkaufpreisbildung nach etwa 10 Jahren entnehmen.
Die Wohnbauförderung 1993 besteht in gegenständlichem Fall aus der Gewährung eines Direktdarlehens des Landes Steiermark und aus der Gewährung von rückzahlbaren Annuitätenzuschüssen zu einem Kapitalmarktdarlehen.
Das Kapitalmarktdarlehen hat eine Laufzeit von 25 Jahren ab Bezug und beginnt danach, also hier in 14 Jahren – bis 2022 -, die Rückzahlung der Fördermittel des Landesdarlehens und der Annuitätenzuschüsse mit einer Verzinsung von 1 % und einer Laufzeit von 12 Jahren.
Bei Inanspruchnahme der gesamten Förderung ist die Wohnung demnach im Jahr 2034 zur Gänze ausbezahlt. Die im Mietzins bisher enthaltene Tilgung der Rückzahlungsraten (Annuitäten = Tilgung und Zinsen) wurde bei der Berechnung des Kaufpreises betragsmindernd berücksichtigt.
Eine weitere Voraussetzung des Landes ist es, dass mit einer Eintragung des Eigentumsrechtes pfandrechtlich die bisher vom Land Steiermark geleisteten und noch zu leistenden Annuitätenzuschüsse sowie die bisher angefallenen und in Hinkunft noch anfallenden Zinsen des Landesdarlehens im Grundbuch auf Ihren Anteilen neben dem bereits eingetragenen Landesdarlehen und Kapitalmarktdarlehen sichergestellt werden.
Vertragserrichtungskosten inkl. Nebenarbeiten derzeit € 1.100,00
Grunderwerbssteuer (ca. 3,5 %) € 4.370,00
Eintragungsgebühr Grundbuch (ca. 1 %) € 1.250,00
Rechtsgebühr Pfandrechte ca. € 390,00
Eintragungsgebühr Pfandrechte ca. € 590,00
Nebenkosten insgesamt ca. € 7.700,00
Immer wieder erreichen uns Anfragen, ob man ausziehen müsse, wenn man die Mietkaufwohnung nicht käuflich erwerben möchte bzw. ob das Mietentgelt von der Genossenschaft bestimmt werden kann? Welchen Unterschied gibt es zwischen Miete und Eigentum bei der monatlichen Belastung?Nun, hierzu ist festzuhalten, dass Sie grundsätzlich so lange Sie es möchten, in der jeweiligen Wohnung bleiben können, denn das Mietverhältnis bleibt mit sämtlichen Rechten sowie Pflichten aufrecht und unberührt. Der von Ihnen geleistete Finanzierungsbeitrag wird jedoch erst bei Auflösung des Mietverhältnisses, abgemindert um 1% je Nutzungsjahr (gesetzliche Verpflichtung der Abwertung!) refundiert und ausbezahlt.Und – nein, wir sind nicht berechtigt, das Mietentgelt selbst festzulegen, denn der monatliche Mietzins ist entsprechend der Steiermärkischen Wohnbauförderung und des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ein kostendeckender Mietzins.Bei der monatlichen Belastung gibt es geringfügige Änderungen. Bei Eigentum ist ein etwas höherer Verwaltungskostensatz gesetzlich vorgesehen, aber es entfällt die 10%ige UST auf die Annuitätenvorschreibung und kommt die 2%ige Entgeltausfallskomponente nicht mehr zur Vorschreibung, sodass sich die Wohnungsvergütung – auf Basis der derzeitigen Vorschreibung – in gegenständlichem Fall um voraussichtlich ca. € 30,00 vermindert. Für all jene, die sich nun entschlossen haben bzw. noch dazu entschließen werden, für ihre „4-Wände“ Eigentum zu begründen, gilt zu berücksichtigen, dass das Land Steiermark ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbes keine Wohnbeihilfe mehr gewährt. Nach Begründung von Wohnungseigentum besteht die Möglichkeit der gänzlichen oder teilweisen Tilgung der Darlehen, auch eine Umschuldung kann durchgeführt werden.Wir, die ggw, haben uns entschieden, vorerst Unentschlossenen auch zu einem späteren Zeitpunkt vorbehaltlich etwaiger Gesetzänderungen, Eigentumsbegründung zu ermöglichen (lt. Gesetz 11. bis Ende des 15. Jahres ab Bezug).
